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"Sachverständige" Heft 3 / 2025

Der Artikel stellt eine Zusammenfassung eines beim Internationalen Fachseminar „Spezielles aus Recht und Praxis im Sachverständigenwesen für Sachverständige und Juristen“ gehaltenen Vortrags dar und soll einen Überblick über Aufbau und Struktur der österreichischen Staatsanwaltschaften sowie den wesentlichen Ablauf eines Ermittlungsverfahrens geben. Dabei wird insbesondere die Rolle der Sachverständigen beleuchtet. Welche Rechte und Pflichten haben Sachverständige im Ermittlungsverfahren? Welche verfahrensrechtlichen Besonderheiten gilt es zu beachten? Welche Straftatbestände können Sachverständige treffen?

Der Beitrag erklärt den im Bauprozess wichtigen Begriff des „Mangels“, dem von Juristen und Sachverständigen ein voneinander abweichender Bedeutungsinhalt beigemessen werden kann.

Versteht der Sachverständige unter einer „mangelhaften“ Leistung etwas anderes als der ein Gutachten beauftragende Jurist, kann dies zu einem unbrauchbaren Gutachten und zu frustriertem Zeit-, Arbeits- und Kostenaufwand im Bauprozess führen.

Ziel des Beitrags ist die Sensibilisierung von Juristen und Sachverständigen für die Möglichkeit von Missverständnissen bei sprachlich ungenauen und inhaltlich unklaren Gutachtensaufträgen von Juristen.

Die Begriffe „Annahme“ und „Besondere Annahme“ („Assumptions“ und „Special Assumpti-ons“) stammen aus der internationalen Wertermittlung und finden sich im Regelwerk nach den International Valuation Standards (IVS), dem Blue Book der European Valuation Stan-dards (EVS), dem Red Book der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) aber auch in der ÖNORM B 1802-1. In diesen Regelwerken ist bestimmt, welche Überprüfung der Vo-raussetzungen für „Annahmen“ und „Besondere Annahmen“ vorzunehmen sind.

Die inflationäre Anwendung „Besonderer Annahmen“ ist durchaus geeignet die Aussage-kraft von Bewertungen zu reduzieren und das Vertrauen in professionelle Bewertungen zu gefährden. „Besondere Annahmen“ sollten sich auf das Notwendigste beschränken und müssen realitätsnah sein.

Der Grad der Realitätsnähe liegt dort, wo der Markt dies auch so einschätzen würde. Reali-tätsfremde Annahmen gefährden nicht nur den einzelnen Sachverständigen auf Grund von möglichen Haftungstatbeständen, sondern auch insgesamt die Reputation des Sachver-ständigenwesens.

Gutachten über die „wirtschaftliche Abbruchreife“ von Gebäuden werden von Sachverständigen in verwaltungsbehördlichen Verfahren zum Nachweis der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit von Instandsetzungsaufwendungen zur Erlangung einer baubehördlichen Abbruchbewilligung erstellt. Mit der Wiener Bauordnungsnovelle 2023 wurde der, für die Beurteilung der wirtschaftlichen Abbruchreife maßgebliche Gesetzwortlaut des § 60 Abs 1 lit d BO Wien wesentlich abgeändert. Der Nachweis einer wirtschaftlichen Abbruchreife eines Gebäudes als Grundlage zur Erlangung einer Abbruchbewilligung ist jedoch weiterhin ausdrücklich im Gesetz vorgesehen und gibt die gefestigte Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes die Methoden zur Beurteilung der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit wegweisend vor. Befund und Gutachten über die wirtschaftliche Abbruchreife von Gebäuden sind daher in der Praxis weiterhin eine geeignete Grundlage, um im gegebenen Fall eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Instandsetzung eines Gebäudes nachvollziehbar zu begründen und darauf basierend eine Abbruchbewilligung zu erlangen. Im gegenständlichen Beitrag werden die zum Nachweis einer wirtschaftlichen Abbruchreife von Gebäuden möglichen Methoden für die Gutachtenspraxis dargelegt und erörtert.